Proses Jual Beli Rumah Cash dan KPR yang Aman
r123-share-title

Terakhir diperbarui 23 September 2025 · 7 min read · by Septian Nugraha

proses jual beli rumah

Proses jual beli rumah bisa dibilang panjang dan berliku karena ada banyak hal yang harus dipersiapkan serta dokumen yang diurus.

Namun, bila sudah mengetahui dan memahami alur jual beli rumah sejak awal, kamu akan memiliki lebih banyak persiapan untuk melalui proses tersebut.

Karena itu, berikut pembahasan mengenai proses jual beli rumah second maupun primary, baik secara cash maupun melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Daftar Isi:

Proses Jual Beli Rumah Cash
Proses Jual Beli Rumah KPR
Estimasi Waktu Proses Jual Beli Rumah
Estimasi Biaya Tambahan yang Perlu Disiapkan
Risiko Umum dan Cara Menghindarinya

Proses Jual Beli Rumah Cash

Terdapat dua skema pembayaran pembelian rumah secara tunai, cash keras, dan cash bertahap.

Cash keras adalah proses pembelian rumah dengan skema pembayaran langsung lunas.

{"attributes":{"type":"banner","custom_title":"KPR dari Rumah123","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/kpr\/?utm_source=panduan123&utm_medium=artikel&utm_campaign=kpr&utm_term=kpr","custom_desc":"Solusi Punya Rumah Jadi Lebih Mudah","custom_cta":"Bantu Saya Dapatkan KPR","custom_background":"https:\/\/events.rumah123.com\/wp-content\/uploads\/sites\/38\/2021\/06\/13152029\/srp.jpg, https:\/\/events.rumah123.com\/wp-content\/uploads\/sites\/38\/2021\/06\/13152029\/srp.jpg","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Adapun, cash bertahap merupakan pembelian hunian yang dilakukan dengan skema cicil.

Skema pembayarannya mirip dengan membeli rumah dengan mengajukan KPR.

Hanya saja, pembelian rumah dengan cash bertahap tidak melibatkan bank sebagai pihak ketiga, tidak ada sistem bunga yang diterapkan dalam cicilannya.

Tenor pembelian rumah cash bertahap terhitung lebih singkat, yakni 6-24 bulan.

Adapun tenor pinjaman KPR bisa mencapai 20-30 tahun.

Secara umum, proses jual beli rumah secara cash keras maupun cash bertahap tidak jauh berbeda.

Agar lebih jelas, berikut proses jual beli rumah secara cash yang benar.

1. Proses Pemasaran dan Negosiasi

memasarkan properti

Pemasaran dan negosiasi merupakan tahapan awal dalam transaksi jual beli properti, baik itu rumah, tanah maupun apartemen.

Dalam proses jual rumah, penjual tentunya harus memasarkan properti tersebut untuk mendapatkan calon pembeli.

Pada prosesnya, pemasaran properti bisa dilakukan secara mandiri atau dengan bantuan agen.

Jika ingin memasarkan properti secara mandiri, penjual bisa memanfaatkan media sosial atau situs jual beli properti tepercaya seperti Rumah123.

Pemasaran rumah atau properti lain di Rumah123 terbilang mudah dan aman.

Kamu cukup mengunjungi laman ‘Pemilik Properti’ di situs Rumah123.

Lakukan registrasi, pilih paket iklan sesuai kebutuhan, lalu mencantumkan detail informasi terkait rumah tersebut.

Jika iklan sudah tayang, kamu tinggal menunggu datangnya calon pembeli.

Kalau sudah ada pembeli yang tertarik, proses jual beli rumah bisa dilanjutkan ke tahap negosiasi dan seterusnya.

2. Membuat Surat Pemesanan Rumah

Adapun bagi pembeli, apabila telah menemukan rumah yang cocok, kamu bisa membuat surat pemesanan kepada penjual atau developer.

Surat pemesanan rumah umumnya dibuat oleh penjual dan berisikan identitas pembeli, tipe unit dan spesifikasinya, hingga tenggat pembayaran.

3. Pembuatan PPJB

Proses lainnya adalah pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Setiap klausul yang tercantum dalam PPJB ini wajib diperhatikan secara cermat, terutama pada bagian konsekuensi bila pengembang mangkir dari tanggung jawabnya.

Hal ini perlu dilakukan agar kamu tidak apalagi jika kamu membeli rumah inden.

4. Tanda Tangan AJB

Proses selanjutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Biasanya, pembuatan dan penandatangan AJB dilakukan setelah pembeli membayar lunas rumah yang akan dibelinya.

Bunga KPR Terbaru

Beli properti impian dengan memilih produk KPR terbaik di Rumah123

Bank Mandiri

Bunga mulai

1.11%

Tenor maks.

30 tahun

Angsuran mulai dari

Rp. 784.121

Bank BTN

Bunga mulai

3.75%

Tenor maks.

30 tahun

Angsuran mulai dari

Rp. 1.111.477

Bank OCBC

Bunga mulai

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Angsuran mulai dari

Rp. 1.742.475

*Perhitungan angsuran berdasarkan tenor maksimal, harga rumah Rp 300 juta, dan uang muka 20%. Lihat Semua Bank

5. Peralihan AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)

Setelah diterbitkannya AJB, proses selanjutnya adalah mengurus peralihan akta tersebut menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Prosesnya dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, serta memakan waktu antara 1–2 bulan.

Dari sini, proses jual beli rumah cash sejatinya sudah selesai.

Hanya saja, untuk pembelian rumah secara cash bertahap, ada dua tahapan tambahan selain yang sudah disebutkan di atas.

Tahap tambahan tersebut adalah membayar uang muka rumah dan melunasinya, sesuai dengan tenor yang telah disepakati bersama penjual.

Misalnya, kamu membeli rumah di Podomoro Park Bandung seharga Rp1,6 miliar, maka uang muka yang harus dibayarkan adalah Rp480 juta atau 30% dari harga rumah tersebut.

Nah, sisa Rp1,12 miliar itu harus dilunasi secara bertahap dengan jangka waktu angsuran yang sudah disepakati.

Proses Jual Beli Rumah KPR

cara jual beli rumah kpr

Sejatinya, proses jual beli rumah KPR tidak berbeda jauh dengan proses jual beli rumah cash.

Tahapannya sama saja, tetapi jual beli rumah dengan KPR akan melibatkan bank sebagai pihak ketiga.

Setelah menjalin kesepakatan dengan penjual terkait harga dan skema pembelian rumah, pembeli harus mengajukan KPR ke bank dengan alur sebagai berikut.

1. Menyiapkan dan Melengkapi Persyaratan Pengajuan

Misalnya kamu hendak membeli rumah di Metland Transyogi, lalu berniat mengajukan KPR ke lembaga perbankan yang telah dipilih.

Sebagai debitur, kamu wajib mempersiapkan sejumlah berkas, seperti:

KTP dan Kartu Keluarga (KK)
NPWP
Buku nikah (jika pasangan suami-istri)
Slip gaji
Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir

Dokumen rumah yang hendak dibeli, di antaranya:

Salinan sertifikat tanah
Salinan izin mendirikan bangunan (IMB)
Salinan surat tanda jadi dari developer/penjual rumah yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut

Simulasi KPR Bank OCBC

Hitung pembiayaan KPR Bank OCBC dengan bunga terbaik di Rumah123

Harga Properti

Uang Muka

Pilihan Program KPR

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.3%

Tenor maks.

25 tahun

Bunga Fix

7.5%

Tenor maks.

25 tahun

Angsuran/bulan mulai dari

Tahun ke-1

Bunga 7.3%

Rp. 1.742.475

Tahun ke-2 dan Seterusnya

Estimasi Bunga 12%

Rp. 2.507.745

2. Analisa Bank

Selanjutnya, bank akan melakukan analisa terkait kemampuan finansial calon debitur.

Selain itu, akan ada pula proses BI checking atau sekarang bernama Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Pengecekan tersebut untuk mengetahui apakah calon debitur pernah mengalami tunggakan kredit atau tidak.

Caranya dengan melihat skor kredit calon debitur melalui sistem tersebut.

Bila calon debitur diketahui pernah mengalami tunggakan kredit hingga gagal bayar, hampir bisa dipastikan pengajuan KPR sulit untuk disetujui.

Namun, bila skor kredit calon debitur berada dalam taraf yang baik, pengajuan KPR akan dilanjutkan dengan proses appraisal.

3. Kalkulasi Penawaran

Apabila proses analisa sudah dilakukan dan bank menyetujui pengajuan KPR, bank akan memberi kalkulasi penawaran kredit kepada calon debitur.

Penawaran tersebut biasanya meliputi suku bunga yang akan diterapkan dalam skema cicilan, syarat dan ketentuan, serta detail biaya dan angsuran yang harus dibayarkan.

tips aman beli rumah (infograpik)

4. Persetujuan Kredit

Jika calon debitur setuju dengan penawaran kredit tersebut, bank akan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan Kredit).

5. Akad Kredit

Proses akad kredit dilakukan dihadapan notaris dan wajib dihadiri pemohon KPR, perwakilan bank, dan penjual.

Patut diketahui, kamu juga perlu menyiapkan sejumlah biaya dalam pengajuan KPR.

Selain itu, sebagai warga negara yang baik, kamu juga harus membayar pajak jual beli rumah.

Sejumlah pajak jual beli rumah yang ditanggung pembeli, antara lain:

Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
PBB
Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual

Estimasi Waktu Proses Jual Beli Rumah

Banyak orang bingung berapa lama proses jual beli rumah berlangsung. Secara umum, berikut gambaran waktunya:

Pencarian dan negosiasi harga: 1–4 minggu, tergantung kesepakatan penjual dan pembeli.
Pembuatan PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli): 1–2 minggu.
Persetujuan KPR dari bank: 2–4 minggu (tergantung kelengkapan dokumen dan hasil appraisal).
Pembuatan AJB (Akta Jual Beli) di hadapan PPAT: 1 minggu.
Balik nama sertifikat dan SHM: 1–2 bulan di BPN.

Waktu ini bisa berbeda tergantung lokasi, kelengkapan dokumen, dan antrean di lembaga terkait.

Estimasi Biaya Tambahan yang Perlu Disiapkan

Selain harga rumah, ada biaya lain yang sering terlewat:

Biaya BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari NJOP atau harga transaksi (mana yang lebih tinggi).
Biaya AJB di PPAT: sekitar 0,5–1% dari harga rumah.
Biaya balik nama: biasanya 0,2–0,5% dari nilai transaksi.
Biaya notaris: bervariasi, tergantung kesepakatan.
Biaya bank (untuk KPR): seperti biaya administrasi, provisi, asuransi jiwa dan kebakaran.

Dengan menyiapkan dana ekstra 7–10% dari harga rumah, proses akan lebih aman tanpa kekurangan biaya di tengah jalan.

Risiko Umum dan Cara Menghindarinya

Proses jual beli rumah tidak selalu mulus. Berikut beberapa risiko yang sering muncul:

Sertifikat ganda atau bermasalah: Cek keaslian di BPN sebelum transaksi.
Spesifikasi rumah tidak sesuai janji developer: Pastikan ada klausul detail di PPJB.
Keterlambatan serah terima rumah inden: Gunakan notaris/PPAT untuk menengahi dan buat perjanjian tertulis.
Biaya tidak transparan: Mintalah rincian biaya resmi dari notaris, PPAT, atau bank.

Dengan persiapan dokumen lengkap dan menggunakan jasa PPAT/notaris yang tepercaya, risiko bisa ditekan seminimal mungkin.

***

Itulah pembahasan mengenai proses jual beli rumah yang patut kalian pahami.

Semoga informasi ini bermanfaat!

Jika masih ada pertanyaan, ngobrolin properti sekarang juga melalui laman Teras123.