Download Aplikasi Rumah123
Cari Agen
Aset Bank
Explore
Berita
Bantuan
Download Aplikasi
Proses Jual Beli Rumah Cash dan KPR yang Aman
Terakhir diperbarui 16 April 2025 · 6 min read · by Septian Nugraha
Proses jual beli rumah bisa dibilang panjang dan berliku karena ada banyak hal yang harus dipersiapkan serta dokumen yang diurus.
Namun, bila sudah mengetahui dan memahami alur jual beli rumah sejak awal, kamu akan memiliki lebih banyak persiapan untuk melalui proses tersebut.
Karena itu, berikut pembahasan mengenai proses jual beli rumah second maupun primary, baik secara cash maupun melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Proses Jual Beli Rumah Cash
Terdapat dua skema pembayaran pembelian rumah secara tunai, cash keras, dan cash bertahap.
Cash keras adalah proses pembelian rumah dengan skema pembayaran langsung lunas.
Adapun, cash bertahap merupakan pembelian hunian yang dilakukan dengan skema cicil.
Skema pembayarannya mirip dengan membeli rumah dengan mengajukan KPR.
Hanya saja, pembelian rumah dengan cash bertahap tidak melibatkan bank sebagai pihak ketiga, tidak ada sistem bunga yang diterapkan dalam cicilannya.
Tenor pembelian rumah cash bertahap terhitung lebih singkat, yakni 6-24 bulan.
Adapun tenor pinjaman KPR bisa mencapai 20-30 tahun.
Secara umum, proses jual beli rumah secara cash keras maupun cash bertahap tidak jauh berbeda.
Agar lebih jelas, berikut proses jual beli rumah secara cash yang benar.
1. Proses Pemasaran dan Negosiasi
Pemasaran dan negosiasi merupakan tahapan awal dalam transaksi jual beli properti, baik itu rumah, tanah maupun apartemen.
Dalam proses jual rumah, penjual tentunya harus memasarkan properti tersebut untuk mendapatkan calon pembeli.
Pada prosesnya, pemasaran properti bisa dilakukan secara mandiri atau dengan bantuan agen.
Jika ingin memasarkan properti secara mandiri, penjual bisa memanfaatkan media sosial atau situs jual beli properti tepercaya seperti Rumah123.
Pemasaran rumah atau properti lain di Rumah123 terbilang mudah dan aman.
Kamu cukup mengunjungi laman ‘Pemilik Properti’ di situs Rumah123.
Lakukan registrasi, pilih paket iklan sesuai kebutuhan, lalu mencantumkan detail informasi terkait rumah tersebut.
Jika iklan sudah tayang, kamu tinggal menunggu datangnya calon pembeli.
Kalau sudah ada pembeli yang tertarik, proses jual beli rumah bisa dilanjutkan ke tahap negosiasi dan seterusnya.
2. Membuat Surat Pemesanan Rumah
Adapun bagi pembeli, apabila telah menemukan rumah yang cocok, kamu bisa membuat surat pemesanan kepada penjual atau developer.
Surat pemesanan rumah umumnya dibuat oleh penjual dan berisikan identitas pembeli, tipe unit dan spesifikasinya, hingga tenggat pembayaran.
3. Pembuatan PPJB
Proses lainnya adalah pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Setiap klausul yang tercantum dalam PPJB ini wajib diperhatikan secara cermat, terutama pada bagian konsekuensi bila pengembang mangkir dari tanggung jawabnya.
Hal ini perlu dilakukan agar kamu tidak apalagi jika kamu membeli rumah inden.
4. Tanda Tangan AJB
Proses selanjutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Biasanya, pembuatan dan penandatangan AJB dilakukan setelah pembeli membayar lunas rumah yang akan dibelinya.
Bunga KPR Terbaru
Beli properti impian dengan memilih produk KPR terbaik di Rumah123
5. Peralihan AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)
Setelah diterbitkannya AJB, proses selanjutnya adalah mengurus peralihan akta tersebut menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).
Prosesnya dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, serta memakan waktu antara 1–2 bulan.
Dari sini, proses jual beli rumah cash sejatinya sudah selesai.
Hanya saja, untuk pembelian rumah secara cash bertahap, ada dua tahapan tambahan selain yang sudah disebutkan di atas.
Tahap tambahan tersebut adalah membayar uang muka rumah dan melunasinya, sesuai dengan tenor yang telah disepakati bersama penjual.
Misalnya, kamu membeli rumah di Podomoro Park Bandung seharga Rp1,6 miliar, maka uang muka yang harus dibayarkan adalah Rp480 juta atau 30% dari harga rumah tersebut.
Nah, sisa Rp1,12 miliar itu harus dilunasi secara bertahap dengan jangka waktu angsuran yang sudah disepakati.
Baca juga:
Tata Cara Jual Beli Rumah Tanpa Notaris yang Harus Dipahami
Proses Jual Beli Rumah KPR
Sejatinya, proses jual beli rumah KPR tidak berbeda jauh dengan proses jual beli rumah cash.
Tahapannya sama saja, tetapi jual beli rumah dengan KPR akan melibatkan bank sebagai pihak ketiga.
Setelah menjalin kesepakatan dengan penjual terkait harga dan skema pembelian rumah, pembeli harus mengajukan KPR ke bank dengan alur sebagai berikut.
1. Menyiapkan dan Melengkapi Persyaratan Pengajuan
Misalnya kamu hendak membeli rumah di Metland Transyogi, lalu berniat mengajukan KPR ke lembaga perbankan yang telah dipilih.
Sebagai debitur, kamu wajib mempersiapkan sejumlah berkas, seperti:
- KTP dan Kartu Keluarga (KK)
- NPWP
- Buku nikah (jika pasangan suami-istri)
- Slip gaji
- Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
- Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir
Dokumen rumah yang hendak dibeli, di antaranya:
- Salinan sertifikat tanah
- Salinan izin mendirikan bangunan (IMB)
- Salinan surat tanda jadi dari developer/penjual rumah yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut
Simulasi KPR Bank OCBC
Hitung pembiayaan KPR Bank OCBC dengan bunga terbaik di Rumah123
2. Analisa Bank
Selanjutnya, bank akan melakukan analisa terkait kemampuan finansial calon debitur.
Selain itu, akan ada pula proses BI checking atau sekarang bernama Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Pengecekan tersebut untuk mengetahui apakah calon debitur pernah mengalami tunggakan kredit atau tidak.
Caranya dengan melihat skor kredit calon debitur melalui sistem tersebut.
Bila calon debitur diketahui pernah mengalami tunggakan kredit hingga gagal bayar, hampir bisa dipastikan pengajuan KPR sulit untuk disetujui.
Namun, bila skor kredit calon debitur berada dalam taraf yang baik, pengajuan KPR akan dilanjutkan dengan proses appraisal.
3. Kalkulasi Penawaran
Apabila proses analisa sudah dilakukan dan bank menyetujui pengajuan KPR, bank akan memberi kalkulasi penawaran kredit kepada calon debitur.
Penawaran tersebut biasanya meliputi suku bunga yang akan diterapkan dalam skema cicilan, syarat dan ketentuan, serta detail biaya dan angsuran yang harus dibayarkan.
4. Persetujuan Kredit
Jika calon debitur setuju dengan penawaran kredit tersebut, bank akan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan Kredit).
5. Akad Kredit
Proses akad kredit dilakukan dihadapan notaris dan wajib dihadiri pemohon KPR, perwakilan bank, dan penjual.
Patut diketahui, kamu juga perlu menyiapkan sejumlah biaya dalam pengajuan KPR.
Selain itu, sebagai warga negara yang baik, kamu juga harus membayar pajak jual beli rumah.
Sejumlah pajak jual beli rumah yang ditanggung pembeli, antara lain:
- Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
- PBB
- Pajak Penghasilan (PPh) untuk penjual
Itulah pembahasan mengenai proses jual beli rumah yang patut kalian pahami.
Semoga informasi ini bermanfaat!
Jika masih ada pertanyaan, ngobrolin properti sekarang juga melalui laman Teras123.
