OK
logo rumah123
logo rumah123
Pasang Iklan
Dijual
Disewa
Properti Baru
Panduan

Proses Jual Beli Rumah Cash dan KPR yang Mudah dan Aman

Terakhir diperbarui 19 Februari 2024 · 6 min read · by Septian Nugraha

proses jual beli rumah

Proses jual beli rumah bisa dibilang panjang dan berliku, sebab ada banyak hal yang harus dipersiapkan dan dokumen yang diurus. 

Namun, bila sudah mengetahui dan memahami alur jual-beli rumah sejak awal, kamu akan memiliki lebih banyak persiapan untuk melalui proses tersebut.

Karena itu, berikut pembahasan mengenai proses jual beli rumah second maupun primary, baik secara cash maupun melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Begini Proses Jual Beli Rumah Cash

Terdapat dua skema pembayaran pembelian rumah secara tunai, cash keras, dan cash bertahap.

Cash keras adalah proses pembelian rumah dengan skema pembayaran langsung lunas.

{"attributes":{"type":"banner","custom_title":"KPR dari Rumah123","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/kpr\/?utm_source=panduan123&utm_medium=artikel&utm_campaign=kpr&utm_term=kpr","custom_desc":"Solusi Punya Rumah Jadi Lebih Mudah","custom_cta":"Bantu Saya Dapatkan KPR","custom_background":"https:\/\/events.rumah123.com\/wp-content\/uploads\/sites\/38\/2021\/06\/13152029\/srp.jpg, https:\/\/events.rumah123.com\/wp-content\/uploads\/sites\/38\/2021\/06\/13152029\/srp.jpg","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Adapun cash bertahap merupakan pembelian hunian yang dilakukan dengan skema cicil.

Skema pembayarannya mirip dengan membeli rumah dengan mengajukan KPR.

Hanya saja pembelian rumah dengan cash bertahap tidak melibatkan bank sebagai pihak ketiga, tidak ada sistem bunga yang diterapkan dalam cicilannya.

Tenor pembelian rumah cash bertahap terhitung lebih singkat, yakni 6-24 bulan.

Adapun tenor pinjaman KPR bisa mencapai 20-30 tahun.

Secara umum, proses jual beli rumah secara cash keras maupun cash bertahap tidak berbeda jauh.

Agar lebih jelas, berikut proses jual beli rumah secara cash yang benar.

1. Proses Pemasaran dan Negosiasi

memasarkan properti

Pemasaran dan negosiasi merupakan tahapan awal dalam transaksi jual beli properti, baik itu rumah, tanah maupun apartemen. 

Dalam proses jual rumah, penjual tentunya harus memasarkan properti tersebut untuk mendapatkan calon pembeli.

Pada prosesnya, pemasaran properti bisa dilakukan secara mandiri atau dengan bantuan agen. 

Jika ingin memasarkan properti secara mandiri, penjual bisa memanfaatkan media sosial atau situs jual beli properti tepercaya seperti Rumah123. 

Pemasaran rumah atau properti lain di Rumah123 terbilang mudah dan aman.

Kamu cukup mengunjungi laman ‘Pemilik Properti’ di situs Rumah123.

Lakukan registrasi, pilih paket iklan sesuai kebutuhan, lalu mencantumkan detail informasi terkait rumah tersebut.

{"attributes":{"type":"banner","custom_title":"Pasang Iklan Sekarang","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/pemilik-properti\/?utm_source=panduan123&utm_medium=artikel&utm_campaign=homeowner&utm_term=owner","custom_desc":"Jaring calon pembeli dengan cepat dari seluruh Indonesia","custom_cta":"Pelajari Lebih Lanjut","custom_background":"https:\/\/www.rumah123.com\/asset-core\/images\/wpBannerDesktop.png, https:\/\/www.rumah123.com\/asset-core\/images\/wpBannerMobile.png","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Jika iklan sudah tayang, Anda tinggal menunggu datangnya calon pembeli.

Jika sudah ada pembeli yang tertarik, proses jual-beli rumah bisa dilanjutkan ke tahap negosiasi dan seterusnya. 

2. Membuat Surat Pemesanan Rumah

Adapun bagi pembeli, apabila telah menemukan rumah yang cocok, kamu bisa membuat surat pemesanan kepada penjual atau developer.

Surat pemesanan rumah umumnya dibuat oleh penjual dan berisikan identitas pembeli, tipe unit dan spesifikasinya, hingga tenggat pembayaran.

3. Pembuatan PPJB

Proses lainnya adalah pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Setiap klausul yang tercantum dalam PPJB ini wajib diperhatikan secara cermat, terutama pada bagian konsekuensi bila pengembang mangkir dari tanggung jawabnya.

Hal ini perlu dilakukan agar kamu tidak apalagi jika kamu membeli rumah inden.

4. Tanda Tangan AJB

Proses selanjutnya adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) oleh Petugas Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Biasanya, pembuatan dan penandatangan AJB dilakukan setelah pembeli membayar lunas rumah yang akan dibelinya.

Bunga KPR Terbaru

Beli properti impian dengan memilih produk KPR terbaik di Rumah123
Bank Mandiri
Bunga mulai
2.65%
Tenor maks.
30 tahun
Angsuran mulai dari
Rp. 967.113
Bank OCBC
Bunga mulai
2.83%
Tenor maks.
25 tahun
Angsuran mulai dari
Rp. 1.117.000
Bank BTN
Bunga mulai
7.5%
Tenor maks.
15 tahun
Angsuran mulai dari
Rp. 2.224.830
*Perhitungan angsuran berdasarkan tenor maksimal, harga rumah Rp 300 juta, dan uang muka 20%. Lihat Semua Bank

5. Peralihan AJB ke Sertifikat Hak Milik (SHM)

Setelah diterbitkannya AJB, proses selanjutnya adalah mengurus peralihan akta tersebut menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM).

Prosesnya dilakukan di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat, serta memakan waktu antara 1–2 bulan.

Dari sini, proses jual beli rumah cash sejatinya sudah selesai.

Hanya saja, untuk pembelian rumah secara cash bertahap, ada dua tahapan tambahan selain yang sudah disebutkan di atas.

Tahap tambahan tersebut adalah membayar uang muka rumah dan melunasinya, sesuai dengan tenor yang telah disepakati bersama penjual.

Misalnya kamu membeli rumah di Casa Valli seharga Rp1,6 miliar, maka uang muka yang harus dibayarkan adalah Rp480.000.000 atau 30% dari harga rumah tersebut.

Nah, sisa Rp1,12 miliar itu harus dilunasi secara bertahap dengan jangka waktu angsuran yang sudah disepakati.

Baca juga:

Tata Cara Jual Beli Rumah Tanpa Notaris yang Harus Dipahami

Begini Proses Jual Beli Rumah KPR

cara jual beli rumah kpr

Sejatinya, proses jual beli rumah KPR tidak berbeda jauh dengan proses jual beli rumah cash.

Tahapannya sama saja, tetapi jual-beli rumah dengan KPR akan melibatkan bank sebagai pihak ketiga.

Setelah menjalin kesepakatan dengan penjual terkait harga dan skema pembelian rumah, pembeli harus mengajukan KPR ke bank dengan alur sebagai berikut.

1. Menyiapkan dan Melengkapi Persyaratan Pengajuan

Misalnya kamu hendak membeli rumah di Metland Transyogi, lalu berniat mengajukan KPR ke lembaga perbankan yang telah dipilih.

Sebagai debitur, kamu wajib mempersiapkan sejumlah berkas, seperti:

  • KTP dan Kartu Keluarga (KK)
  • NPWP
  • Buku nikah (jika pasangan suami-istri)
  • Slip gaji
  • Surat keterangan bekerja (bagi pegawai)
  • Rekening koran tabungan 3 bulan terakhir.

Dokumen rumah yang hendak dibeli, di antaranya:

  • Salinan sertifikat tanah
  • Salinan izin mendirikan bangunan (IMB)
  • Salinan surat tanda jadi dari developer/penjual rumah yang menyatakan setuju menjual rumah tersebut.

Simulasi KPR Bank OCBC

Hitung pembiayaan KPR Bank OCBC dengan bunga terbaik di Rumah123

Rp
%
Rp
Angsuran/bulan mulai dari
Tahun ke-1
Bunga 2.83%
Rp. 1.117.000
Tahun ke-2 dan Seterusnya
Estimasi Bunga 12%
Rp. 2.473.887

2. Analisa Bank

Selanjutnya, bank akan melakukan analisa terkait kemampuan finansial calon debitur.

Selain itu, akan ada pula proses BI checking melalui Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) – Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

Pengecekan tersebut untuk mengetahui apakah calon debitur pernah mengalami tunggakan kredit atau tidak.

Caranya dengan melihat loan to value atau skor kredit calon debitur melalui sistem tersebut.

Bila calon debitur diketahui pernah mengalami tunggakan kredit, maka hampir bisa dipastikan pengajuan KPR tidak akan disetujui.

Namun, bila skor kredit calon debitur berada dalam taraf yang baik, maka pengajuan KPR akan dilanjutkan dengan proses appraisal.

3. Kalkulasi Penawaran

Bila proses analisa sudah dilakukan dan bank menyetujui pengajuan KPR, maka bank akan memberi kalkulasi penawaran kredit kepada calon debitur.

Penawaran tersebut biasanya meliputi suku bunga yang akan diterapkan dalam skema cicilan, syarat dan ketentuan, serta detail biaya dan angsuran yang harus dibayarkan.

tips aman beli rumah (infograpik)

4. Persetujuan Kredit

Jika calon debitur setuju dengan penawaran kredit tersebut, maka bank akan mengeluarkan SPK (Surat Persetujuan Kredit).

5. Akad Kredit

Proses akad kredit dilakukan dihadapan notaris dan wajib dihadiri pemohon KPR, perwakilan bank, dan penjual.

Patut diketahui, kamu juga perlu menyiapkan sejumlah biaya dalam pengajuan KPR.

Selain itu, sebagai warga negara yang baik, kamu juga harus membayar pajak jual beli rumah.

Sejumlah pajak jual beli rumah yang ditanggung pembeli, antara lain:

Itulah pembahasan mengenai proses jual beli rumah yang patut kalian pahami.

Semoga informasi ini bermanfaat.

{"attributes":{"type":"floatingbanner","widget_type":"overlay","custom_background":"https:\/\/events.rumah123.com\/wp-content\/uploads\/sites\/38\/2023\/11\/19132620\/HOMEOWNER-FLOATING-ICON-PANDUAN-PAGE-MOBILE-80x80px.gif","custom_link":"https:\/\/www.rumah123.com\/pemilik-properti\/?utm_source=panduan123&utm_medium=floatingbanner&utm_campaign=homeowner&utm_term=owner","position":"floating","pdp_id":[""]},"pdp":{"data":{"GetPropertiesByOriginID":{"properties":[]}}},"strapi":null,"baseUrl":"https:\/\/www.rumah123.com"}

Simulasi KPR

Hitung pembiayaan kredit rumah dengan bunga KPR terbaik di Rumah123

Rp
%
Rp
Angsuran/bulan mulai dari
Tahun ke-1
Bunga 2.83%
Rp. 1.117.000
Tahun ke-2 dan seterusnya
Estimasi Bunga 12%
Rp. 2.473.887

Simulasi KPR Syariah

Hitung pembiayaan KPR syariah dengan rekomendasi bank terbaik di Rumah123

Rp
%
Rp
Angsuran/bulan mulai dari
Tahun ke 1 dan seterusnya
Margin 5.4%
Rp. 1.948.288

Bunga KPR Terbaru

Beli properti impian dengan memilih produk KPR terbaik di Rumah123

Bank OCBC
Bank OCBC
Suku bunga mulai dari2.83%
Tenor Max.25 Tahun
Bank Mandiri
Bank Mandiri
Suku bunga mulai dari2.65%
Tenor Max.30 Tahun
Bank BRI
Bank BRI
Suku bunga mulai dari5%
Tenor Max.20 Tahun