Download Aplikasi Rumah123
Cari Agen
Aset Bank
Explore
Berita
Bantuan
Download Aplikasi
Cara Menghitung Cicilan KPR dengan Simulasi Sederhana & Manual
Terakhir diperbarui 25 Juni 2026 · 7 min read · by Yongky Yulius
Ringkasan Artikel:
- Menghitung cicilan KPR penting untuk menjaga rasio cicilan tetap ideal (30–40% dari penghasilan) sekaligus membandingkan penawaran antar bank.
- Perhitungan menggunakan rumus Cicilan = P × (i/12) / (1 − (1 + i/12)^−n) dengan komponen utama plafon, bunga, dan tenor.
- Dalam simulasi pada artikel ini, cicilan sekitar Rp3,95 juta per bulan saat bunga fix 5% (Rp500 juta, 180 bulan) dan naik menjadi Rp5,41 juta saat bunga floating 11% dengan sisa pokok Rp431,5 juta dan tenor 144 bulan.
Mengetahui cara menghitung cicilan KPR dengan simulasi sederhana bisa menjadi hal yang penting.
Terutama, untuk kamu yang ingin menjaga rasio cicilan tidak melebihi 30-40 persen dari pendapatan bulanan.
Selain itu, rumus cara menghitung cicilan KPR juga menjadi penting apabila kamu hendak membandingkan penawaran antar bank.
Ya, setiap bank biasanya memang memiliki skema berbeda.
Bank A mungkin menawarkan bunga rendah, tapi biaya provisi tinggi.
Sementara itu, bank B memberlakukan bunga sedikit lebih mahal, tapi bebas biaya asuransi.
Tak perlu lama-lama lagi, berikut adalah cara menghitung cicilan KPR dengan simulasi sederhana.
Ketahui Terlebih Dahulu Komponen Utama KPR
Pertama, kamu mesti mengetahui dulu tiga komponen penting dari KPR, yakni plafon kredit, suku bunga, dan tenor.
Berikut adalah simbol rumus dan penjelasan dari masing-masing komponen itu:
- Plafon kredit (P), yaitu total pinjaman atau harga rumah dikurangi DP.
- Suku bunga (i), yaitu persentase bunga dalam hitungan tahun atau p.a (per annum). Contohnya, bunga 5 persen.
- Tenor (n), yaitu jangka waktu pinjaman dalam satuan bulan, misalnya tenor 15 tahun atau dalam hitungan bulan adalah 180 bulan.
Cara Menghitung Cicilan KPR pada Masa Fix dan Floating
Sebagai bahan simulasi sederhana, mari kita contohkan pinjamannya sebesar Rp500.000.000 dengan total tenor 15 tahun (180 bulan).
Maka:
- Plafond (P): Rp500.000.000
- Bunga (i): 5% (0,05) per tahun
- Tenor (n): 180 bulan
1. Masa Fix
Untuk masa fix, kamu bisa menggunakan rumus menghitung cicilan KPR sebagai berikut:
- Cicilan = P * (i / 12) / (1 – (1 + i / 12)^-n)
Hitungannya kurang lebih seperti ini:
- Cicilan = 500.000.000 * (0,05 / 12) / (1 – (1 + 0,05 / 12)^-180)
- Cicilan = Rp3.953.970 /bulan
Jadi, cicilan KPR pada masa fix-nya adalah sekitar Rp3,95 jutaan per bulan.
2. Masa Floating
Berikutnya, setelah masa fixed berakhir, mari kita asumsikan setelah 3 tahun, suku bunga KPR naik.
Berikut variabelnya:
- Sisa Pokok (P): Rp431.500.000
- Bunga (i): 11% (0,11) per tahun
- Sisa Tenor (n): 144 bulan
Rumus:
- Cicilan = P * (i / 12) / (1 – (1 + i / 12)^-n)
Hitungannya menggunakan rumus kurang lebih begini:
- Cicilan = 431.500.000 * (0,11 / 12) / (1 – (1 + 0,11 / 12)^-144)
- Cicilan = Rp5.419.500 /bulan
Jadi, cicilan pada masa floating meningkat jadi Rp5,41 jutaan per bulannya.
Simulasi Cicilan KPR Berdasarkan Harga Rumah
Selain menghitung secara manual menggunakan rumus, kamu juga bisa memperkirakan cicilan berdasarkan harga rumah yang ingin dibeli.
Sebagai simulasi, berikut estimasi cicilan dengan asumsi DP 20 persen, bunga fixed 5 persen per tahun, dan tenor 15 tahun.
| Harga Rumah | DP 20% | Plafon KPR | Estimasi Cicilan per Bulan |
|---|---|---|---|
| Rp300 juta | Rp60 juta | Rp240 juta | Rp1.898.000 |
| Rp500 juta | Rp100 juta | Rp400 juta | Rp3.163.000 |
| Rp750 juta | Rp150 juta | Rp600 juta | Rp4.745.000 |
| Rp1 miliar | Rp200 juta | Rp800 juta | Rp6.326.000 |
Perlu diingat bahwa simulasi di atas hanya bersifat ilustrasi.
Besaran cicilan yang sebenarnya dapat berbeda tergantung kebijakan bank, besaran DP, tenor yang dipilih, serta suku bunga yang berlaku saat pengajuan KPR.
Simulasi Cicilan KPR Berdasarkan Tenor
Tenor atau jangka waktu pinjaman merupakan salah satu faktor yang paling memengaruhi besaran cicilan bulanan.
Semakin panjang tenor yang dipilih, semakin ringan cicilan setiap bulan. Namun, total bunga yang dibayarkan hingga kredit lunas juga akan semakin besar.
Sebagai gambaran, berikut simulasi KPR dengan plafon Rp500 juta dan bunga 5 persen per tahun.
| Tenor | Estimasi Cicilan per Bulan |
|---|---|
| 10 tahun (120 bulan) | Rp5.303.000 |
| 15 tahun (180 bulan) | Rp3.954.000 |
| 20 tahun (240 bulan) | Rp3.300.000 |
Dari simulasi tersebut terlihat bahwa tenor yang lebih panjang dapat membantu menjaga arus kas bulanan tetap sehat.
Namun, kamu juga perlu mempertimbangkan total bunga yang harus dibayarkan selama masa kredit berlangsung.
Gaji Berapa untuk Mengambil KPR?
Saat mengajukan KPR, bank umumnya menggunakan rasio Debt Service Ratio (DSR) atau kemampuan membayar cicilan.
Idealnya, total cicilan utang tidak melebihi 30–40 persen dari penghasilan bulanan agar kondisi keuangan tetap sehat.
Berikut gambaran penghasilan yang dibutuhkan berdasarkan besaran cicilan KPR.
| Cicilan KPR | Estimasi Gaji Minimum (40%) | Estimasi Gaji Ideal (30%) |
|---|---|---|
| Rp3 juta | Rp7.5 juta | Rp10 juta |
| Rp5 juta | Rp12.5 juta | Rp16.7 juta |
| Rp7 juta | Rp17.5 juta | Rp23.3 juta |
| Rp10 juta | Rp25 juta | Rp33.3 juta |
Sebagai contoh, jika cicilan KPR yang akan dibayar sebesar Rp5 juta per bulan, maka penghasilan minimum yang umumnya disyaratkan bank berada di kisaran Rp12,5 juta per bulan.
Namun, agar kondisi keuangan lebih nyaman dan tidak terlalu terbebani oleh cicilan, penghasilan ideal yang disarankan berada di kisaran Rp16 juta hingga Rp17 juta per bulan.
Simulasi Cicilan KPR Berdasarkan Besaran DP
Besaran uang muka atau down payment (DP) juga berpengaruh terhadap nilai cicilan bulanan.
Semakin besar DP yang dibayarkan di awal, semakin kecil plafon pinjaman yang harus ditanggung.
Sebagai ilustrasi, berikut simulasi untuk rumah seharga Rp500 juta dengan bunga 5 persen per tahun dan tenor 15 tahun.
| Harga Rumah | DP | Plafon KPR | Estimasi Cicilan per Bulan |
|---|---|---|---|
| Rp500 juta | 10% (Rp50 juta) | Rp450 juta | Rp3.559.000 |
| Rp500 juta | 20% (Rp100 juta) | Rp400 juta | Rp3.163.000 |
| Rp500 juta | 30% (Rp150 juta) | Rp350 juta | Rp2.768.000 |
| Rp500 juta | 40% (Rp200 juta) | Rp300 juta | Rp2.372.000 |
Dari simulasi tersebut terlihat bahwa memperbesar DP dapat membantu menurunkan cicilan bulanan secara signifikan.
Selain itu, plafon pinjaman yang lebih kecil juga membuat total bunga yang dibayarkan hingga kredit lunas menjadi lebih rendah.
***
Nah itulah simulasi sederhana menghitung cicilan KPR.
Jika tak ingin menghitung manual, kamu bisa menggunakan rumus tersebut pada beragam alat kecerdasan buatan untuk membantu.
Atau, kamu juga bisa menggunakan simulasi dari Rumah123 berikut ini:
Simulasi KPR Bank BTN
Hitung pembiayaan KPR Bank BTN dengan bunga terbaik di Rumah123
Jangan lupa kunjungi juga halaman KPR dari Rumah123 untuk mengetahui suku bunga dan promo terbaru dari bank-bank favorit.
Pertanyaan Umum Seputar Simulasi Cicilan KPR
Apakah cicilan KPR saya akan selalu sama setiap bulan hingga lunas?
Apa saja biaya tambahan yang harus disiapkan selain uang muka (DP)?
Berapa maksimal cicilan bulanan yang dianggap aman bagi keuangan?
Mana yang lebih baik, mengambil tenor singkat atau tenor panjang?
Apa yang harus dilakukan jika cicilan naik drastis saat masa floating?
Apakah riwayat kredit mempengaruhi persetujuan simulasi KPR ini?
Bagaimana cara menghitung kemampuan cicilan KPR?
