Tahapan dan Aturan Jual Beli Rumah Lewat Notaris
15 Maret 2023 · 5 min read · by Shandy Pradana
Foto: iStock
Dalam transaksi jual beli properti, khususnya rumah, dibutuhkan proses legalisasi yang melibatkan pejabat publik. Salah satunya adalah notaris.
Notaris adalah pejabat umum yang memiliki wewenang terkait pembuatan akta autentik. Tugas mereka diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2014.
Biasanya, notaris bertugas untuk membuat berbagai dokumen perjanjian dan kewenangan seperti perjanjian jual beli, akta jual beli, sertifikat tanah hak milik, kredit, dan lainnya.
Lalu, bagaimana proses jual beli rumah dengan notaris? Aturan jual beli rumah apa saja yang harus dilakukan agar sah? Berikut penjelasan lengkapnya.
Tahapan Jual Beli Rumah Lewat Notaris
Pengecekan Dokumen
Foto: Unsplash
Sebelum melakukan proses jual beli, pihak pembeli harus tahu kalau tanah dan bangunan yang akan ditempatinya tidak dalam keadaan sengketa atau hasil dari sitaan bank.
Maka dari itu, notaris wajib melakukan pemeriksaan dokumen seperti sertifikat tanah oleh Pejabat Akta Tanah (PPAT) di kantor pertanahan.
Meski terdengar sepele, proses satu ini sangat penting agar transaksi jual beli rumah menjadi sah di mata hukum.
Pemeriksaan Pajak dan Pembuatan AJB
Foto: Unsplash
Tahapan selanjutnya adalah pemeriksaan tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB.
Dengan kata lain pemilik properti sebelumnya wajib memberikan tanda bukti pembayaran pajak kepada pembeli.
Ini karena PPAT akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB untuk memeriksa tanah tersebut, apakah menunggak pembayaran atau tidak.
Setelah itu, penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Lalu berlanjut pada pembuatan AJB (Akta Jual Beli), di mana prosesnya wajib dilakukan di hadapan pejabat PPAT.
Seperti yang kita ketahui, AJB sendiri merupakan dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut.
Pembuatan AJB pun memerlukan sejumlah dokumen yang harus dipersiapkan pihak penjual dan pembeli.
Syarat-syarat yang diperlukan penjual yakni:
– Fotokopi KTP
– Fotokopi NPWP
– Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga
– Sertifikat Tanah
– Surat Tanda Terima Setoran PBB Asli
Sedangkan dokumen yang diperlukan oleh pembeli:
– Fotokopi KTP
– Fotokopi NPWP
– Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga
Setelah semua syarat terpenuhi, Anda dapat mengunjungi kantor PPAT sesuai lokasi properti untuk kemudian melakukan pemeriksaan dokumen.
Jika sertifikat tanah sudah terverifikasi, maka penandatanganan AJB pun bisa dilakukan di mana sekurang-kurangnya wajib dihadiri dua saksi, yakni notaris dan petugas kantor PPAT.
Proses Balik Nama
Foto: iStock
Tahapan terakhir adalah Proses Balik Nama di mana petugas PPAT akan meminta pembeli untuk membuat surat permohonan balik nama.
Kemudian, petugas PPAT akan menyerahkan AJB dan beberapa berkas penting, seperti:
– Permohonan Balik Nama
– Sertifikat Tanah
– Dokumen Penjual dan Pembeli
– Bukti Pelunasan PBB
– BPHTB
Semua berkas itu akan diserahkan ke kantor pertanahan, di mana pembeli akan menerima tanda bukti penerima serta bukti balik nama baru pada kolom buku tanah dan sertifikat.
Biaya Notaris dalam Proses Jual Beli Rumah
Foto: Unsplash
Setelah membahas berbagai proses dan aturan jual beli rumah lewat notaris, sekarang saatnya mengetahui sejumlah biaya yang diperlukan. Berikut rinciannya:
Biaya Cek Sertifikat
Seperti yang sudah dijelaskan, pengecekan sertifikat bertujuan untuk mengetahui properti yang ingin dibeli tidak berada di atas lahan sengketa.
Biasanya, proses ini dilakukan di Kantor BPN. Notaris akan melakukan pengecekan tersebut dengan nilai biaya mulai dari Rp100 ribu tergantung wilayah masing-masing.
Biaya PPh
PPh atau Pajak Penghasilan harus dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli. Besarnya PPh adalah 5% dari transaksi.
Biaya Validasi Pajak
PPN atau pajak pertambahan nilai dan PPNBM (Pajak Penjualan Barang Mewah yang Dibebankan Pembeli) juga menjadi aturan jual beli rumah yang tak boleh dilewatkan.
Properti yang dikenai PPN adalah harga di atas Rp36 juta. Sedangkan untuk PPN bernilai 10% dari harga rumah dan PPNBM dikenakan jika luas banguan di atas 150 meter.
Jadi, biaya yang diperlukan untuk menggunakan notaris mengurus validasi pajak sekitar Rp200 ribu saja.
Perlu diingat juga kalau PPN dibebankan untuk pembelian rumah baru atau properti primary, bukan properti secondary.
Biaya AJB
Mengurus AJB memiliki beberapa prosedur mulai dari pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, pelunasan PPh, BPHTB dan sebagainya.
Jika akan menggunakan jasa notaris, maka diperlukan biaya sekitar Rp2,4 juta.
Biaya Balik Nama
Biaya Balik Nama atau BBN perlu dibayarkan pada saat proses jual beli rumah.
Jika membeli rumah bekas, maka Anda harus balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli.
Besarnya BBN pun berbeda-beda dengan waktu pengerjaan 30 hari. Namun harga rata-rata BBN biasanya sekitar 2% dari nilai transaksi.
Biaya SKHMT
Kemudian ada biaya SKHMT atau Surat Kuasa Hak Memberikan Hak Tanggungan.
Biaya yang diperlukan biasanya mencapai Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit atau menggunakan KPR.
Biaya APHT
Terakhir ada biaya APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan. Dibutuhkan sebesar Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit.
Semua biaya di atas dibutuhkan jika Anda ingin memakai notaris dalam proses jual beli rumah. Namun kembali lagi, harga tersebut tergantung dari masing-masing notaris.
Nah, demikian informasi tentang proses dan aturan jual beli rumah melalui notaris yang wajib diketahui. Semoga informasi di atas dapat bermanfaat!
Bagi yang sedang mencari hunian, terdapat pula banyak rekomendasi rumah dijual yang bisa dipertimbangkan, seperti:
