Mengenal BPHTB: Pengertian, Dasar Hukum, Objek, dan Cara Menghitung

r123-share-title

Setiap kali Anda membeli rumah, tanah, atau bangunan, ada satu biaya penting yang tidak boleh terlewat, yakni BPHTB.

BPHTB merupakan singkatan dari Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Pajak ini kerap menjadi bagian dari proses transaksi properti.

Namun, masih banyak orang yang belum benar-benar memahami apa itu BPHTB dan bagaimana cara menghitungnya.

Padahal, tanpa membayar BPHTB, proses peralihan hak atas properti tidak bisa dianggap sah secara hukum.

Supaya Anda memahami lebih dalam mengenai apa itu BPHTB, simak penjelasannya di bawah ini!

Apa Itu BPHTB?

Seperti yang telah disebutkan, BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan. 

Pungutan ini hanya berlaku saat Anda membeli rumah atau tanah.

Sang pembeli nantinya harus membayar BPHTB kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten maupun Kota.

Sebagai informasi, bea ini tidak hanya berlaku dalam proses jual-beli rumah saja, tetapi juga pada objek lain. 

1. Dasar Hukum BPHTB

BPHTB perumahan sudah diatur dalam Undang-Undang (UU) Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. 

Dalam UU tersebut, disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota. 

Sebelumnya, pemungutan ini dilakukan oleh pemerintah pusat.

Bila melihat objek pajaknya, pungutan ini tidak hanya dikenakan kepada pribadi tapi juga badan hukum atau organisasi

Jumlah tarifnya mencapai 5 persen dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). 

Besaran paling rendah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak  (NPOPTKP) adalah Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak. 

Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di setiap daerah berbeda-beda.  

2. Objek yang Terkena BPHTB

Lalu, siapa yang harus membayar BPHTB?

Berdasarkan UU 28/2009 pasal 85 ayat (1), objek yang terkena BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Tanah dan bangunan tersebut diperoleh karena terjadi pemindahan hak akibat jual-beli, peleburan atau pemekaran usaha, maupun hadiah.

Adapun penjelasan mengenai BPHTB dibayar oleh siapa sebagai berikut:

• Jual beli
• Hibah
• Warisan
• Tukar menukar
• Hibah wasiat
• Pemisahan hak yang berakibat pada peralihan
• Penunjukkan pembeli dalam proses lelang
• Pemasukan perseroan atau badan hukum lain
• Penggabungan usaha
• Peleburan usaha
• Pemekaran usaha
• Hadiah
• Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap.

3. Objek Tidak Terkena BPHTB

Beberapa objek memang akan dikenakan BPHTB, tapi sebagian lainnya tidak.

Lalu, apa saja objek yang tidak terkenal BPHTB? Berikut di antaranya:

• Perwakilan diplomatik
• Wakaf
• Objek digunakan untuk kepentingan ibadah
• Individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
• Negara untuk pembangunan umum atau penyelenggaraan pemerintah
• Badan atau perwakilan organisasi yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan.

4. Persyaratan BPHTB

Ada beberapa syarat administrasi dan dokumen yang perlu Anda siapkan dalam mengurus Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, yakni:

• Surat Setoran Pajak Daerah alias SSPD-nya
• Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun yang bersangkutan
• Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
• Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik.

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris atau jual-beli waris, syarat Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah:

• Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
• Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
• Fotokopi KTP wajib pajak
• Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
• Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
• Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
• Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

5. Cara Menghitung BPHTB Rumah

Sebelum mengetahui nilai BPHTB, Anda harus mencari tahu besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Dari mana informasi tersebut bisa ditemukan? Anda bisa mencarinya lewat situs resmi atau mendatangi lokasi dinas terkait sesuai alamat rumah.

Jika sudah mengetahui nilai NPOPTKP, begini rumus penghitungan bea tersebut:

Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP) 

Untuk lebih jelasnya, kami berikan contoh bagaimana cara menghitung besaran bea yang harus dibayarkan.

Misalnya, Anda membeli tanah seharga Rp200 juta di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Sedangkan NPOPTKP dari tanah yang dibeli adalah Rp80 juta, maka perhitungan tarif BPHTB-nya adalah:

• NPOP = Rp200.000.000
• NPOPTKP = Rp80.000.000
• 5% X (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
• 5% X Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6 juta.

6. Ketentuan BPHTB

Proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan umumnya dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris untuk memenuhi unsur legalitas.

Namun, sebelum melakukan proses tersebut, terdapat sejumlah ketentuan penting yang perlu diperhatikan.

Ketentuan ini diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 Undang-Undang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Berikut penjelasannya:

• PPAT atau notaris bisa langsung menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB.
• Setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran, kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara serta pejabat yang berwenang di bidang pertanahan dapat menandatangani risalah lelang.
• Penyusunan akta atau risalah lelang wajib dilaporkan kepada kepala daerah selambat-lambatnya tanggal 10 pada bulan berikutnya.

Baca juga:

Pajak Properti: Pengertian, Jenis-jenis dan Cara Menghitungnya

Tarif BPHTB dan NPOPTKP Berdasarkan Jenis Perolehan

Berikut perbedaan tarif dan batas tidak kena pajak (NPOPTKP):

Tabel Tarif & NPOPTKP BPHTB

Jenis Perolehan	Tarif BPHTB	NPOPTKP (Batas Bebas Pajak)
Jual beli	5%	Rp60–80 juta (bisa berbeda tiap daerah)
Hibah waris (keluarga 1 derajat)	5%	Hingga Rp300 juta (tergantung daerah)
Perolehan pertama rumah tapak (DKI Jakarta)	0% (dibebaskan)	Sampai Rp2 miliar

Program Pembebasan BPHTB di DKI Jakarta

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan pembebasan BPHTB 100% untuk:

• Perolehan hak pertama kali
• Rumah tapak bukan mewah
• NPOP maksimal Rp2 miliar
• Wajib pajak orang pribadi

Ini adalah kebijakan spesifik di DKI Jakarta dan dapat berubah seiring waktu sesuai Peraturan Gubernur yang berlaku.

Cara Mengurus BPHTB Online

Pada saat ini, BPHTB rumah relatif mudah diurus karena bisa dilakukan secara online.

Contohnya bila Anda membeli rumah dijual di Jakarta, maka pengurusan BPHTB online-nya bisa diakses di halaman https://ebphtb.jakarta.go.id/.

Khusus untuk mengurus BPHTB online di wilayah Jakarta, langkah-langkah yang perlu dilakukan adalah:

1. Login ke pajakonline.jakarta.go.id dan pilih menu BPHTB.
2. Masukkan NOP PBB.
3. Selanjutnya sistem akan melakukan pengecekan PBB.
4. Jika PBB bebas tunggakan, maka wajib pajak harus mengisi SSPD BPHTB serta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.
5. Petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.
6. Jika ditolak, maka lakukanlah perbaikan data dan dokumen. Sedangkan jika diterima, maka buatlah kode bayar.
7. Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.
8. Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
9. Lalu, tunggu kode OTP yang dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.
10. Jika OTP sesuai, maka lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.
11. Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.
12. SSPD BPHTB pun dapat dicetak.

Ingat, halaman BPHTB online untuk tiap-tiap wilayah di Indonesia berbeda-beda.

Alur pengajuannya pun mungkin tidak sama, sehingga perlu diperhatikan baik-baik.

Perbedaan Bea dan Pajak

Seperti yang telah disinggung di awal, bea dengan pajak itu berbeda.

Maka perlu ditekankan lagi, jika BPHTB bukanlah pajak jual beli rumah.

Ada beberapa perbedaan mendasar antara keduanya.

Pertama, pembayaran bea terjadi sebelum transaksi jual beli properti.

Contohnya, seorang pembeli tanah atau rumah harus membayar BPHTB sebelum dilakukan transaksi atau sebelum akta dibuat dan ditandatangani.

Kedua, frekuensi pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental atau berkali-kali, sehingga tidak terikat oleh waktu.

Demikian pula dengan membayar BPHTB terutang, berbeda dengan pajak karena harus dibayar sesuai waktu yang sudah ditentukan.

 

Pertanyaan Seputar BPHTB

Siapa yang membayar BPHTB?

BPHTB merupakan pajak yang menjadi tanggung jawab pembeli dalam proses jual-beli properti.

Secara konsep, BPHTB memiliki kesamaan dengan PPh (Pajak Penghasilan) yang dibayarkan oleh penjual.

Dengan adanya BPHTB, pembeli memiliki kewajiban yang sama seperti penjual untuk membayar pajak sebagai bagian dari proses legalisasi transaksi properti.

Kapan BPHTB harus dibayar?

BPHTB harus dibayarkan paling lambat saat penandatanganan akta jual beli.

Namun, dalam beberapa kasus, BPHTB dapat diselesaikan sebelum penandatanganan akta pemindahan hak.

Apa perbedaan antara PBB dan BPHTB?

BPHTB adalah bea perolehan yang dikenakan saat Anda membeli atau memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Sementara itu, PBB merupakan pajak tahunan yang wajib dibayarkan.

Baca juga:

Cara Menghitung Biaya Balik Nama Rumah beserta Proses Pengurusannya

Itulah ulasan lengkap mengenai apa itu BPHTB hingga bedanya dengan pajak.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123!

Semoga informasi ini bermanfaat, ya.

***Header: Freepik.com/Freepik