Perbedaan NPOP dan NJOP beserta Cara Menghitungnya

06 Juni 2023 · 5 min read · by Shandy Pradana

NPOP

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) adalah hal yang wajib diketahui jika kamu akan membeli atau menjual rumah dalam waktu dekat.

Sama seperti NJOP, perlu pemahaman mendalam tentang nilai pajak tersebut.

Dalam proses jual beli rumah, NPOP memiliki peran penting sebagai acuan untuk menentukan besaran pajak yang harus dibayar pemilik properti.

Artikel ini akan membahas apa itu NPOP dalam konteks jual beli rumah, perbedaannya dengan NJOP beserta cara menghitungnya.

Pengertian NPOP dan Dasar Hukumnya

Jadi, apa itu NPOP? Singkatnya, NPOP adalah harga transaksi dari rumah yang sedang diperjualbelikan.

Nilai pajak ini ditentukan berdasarkan kesepakatan antara penjual dan pembeli.

Penjual akan menawar besaran harganya, lalu pembeli diperbolehkan untuk melakukan negosiasi.

Dasar hukum NPOP berkaitan dengan hukum penghitungan BPHTB, yang dikenakan baik kepada individu maupun sebuah lembaga.

Perhitungan ini dikenakan karena mereka mendapatkan hak atas tanah atau bangunan secara hukum.

Aturan mengenai BPHTB sendiri terlampir dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Di dalam aturan tersebut, dijelaskan kalau pemerintah daerah kabupaten atau kota merupakan pihak yang memiliki hak untuk melakukan pemungutan pajak.

Dasar Nilai Pokok Objek Pajak adalah nilai transaksi itu sendiri, yang meliputi:

Jual beli adalah harga transaksi
Tukar menukar adalah nilai pasar
Hibah adalah nilai pasar
Hibah wasiat adalah nilai pasar
Waris adalah nilai pasar
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar
Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar
Pemberian hak baru atas tanah di luar pelepasan hak adalah nilai pasar
Penggabungan usaha adalah nilai pasar
Peleburan usaha adalah nilai pasar
Pemekaran usaha adalah nilai pasar
Hadiah adalah nilai pasar
Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah Lelang.

Sedangkan objek NPOP di Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah:

Tempat yang ditinggali perwakilan diplomatik dan konsulat
Digunakan untuk kepentingan ibadah.
Merupakan bangunan milik negara yang digunakan untuk penyelenggaraan pemerintahan maupun kepentingan umum.
Ditempati oleh badan atau wakil organisasi internasional yang telah ditetapkan oleh menteri keuangan.
Milik individu atau badan yang mendapatkannya melalui konversi hak tanpa perubahan nama.

Perbedaan NJOP dan NPOP

Foto: Vocasia

Meskipun terdengar mirip, nyatanya ada perbedaan NJOP dan NPOP yang wajib diketahui.

Salah satu perbedaan yang mendasar adalah pihak yang menentukan nominalnya.

Seperti diketahui, besaran NPOP ditentukan oleh kesepakatan antara pembeli dan penjual.

Di sisi lain, NJOP ditentukan oleh pemerintah, sehingga sangat mudah berubah karena ditentukan oleh kondisi wilayah tertentu.

Lalu, bagaimana jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun terjadinya perolehan?

Jika demikian, maka dasar pengenaan pajak yang dipakai adalah Nilai Jual Objek Pajak Pajak Bumi dan Bangunan (NJOP PBB).

Sementara itu, apabila NJOP PBB belum ditetapkan, maka besaran nilainya akan ditetapkan oleh menteri yang bersangkutan.

Cara Menentukan NPOP BPHTB

Jika bicara perihal cara menentukan NPOP BPHTB, maka akan berkaitan dengan cara menghitung BPHTB itu sendiri.

Seperti diketahui, cara menghitung BPHTB adalah mengalikan tarif dengan NJOP atau NPOP:

Tentunya, NJOP dan NPOP tersebut harus sudah dikurangi oleh NJOPTKP atau NPOPTKP yang nilainya telah dijabarkan.

NPOP penting diketahui agar nilai BPHTB diketahui dengan jelas.

Di sini, NPOP menjadi dasar pengenaan pajak, bisa lebih kecil atau lebih besar dari NJOP

Cara menentukan NPOP adalah dengan mengalikan luas bidang tanah, dengan harga yang telah disepakati oleh pembeli dan penjual.

Misalnya ada sebidang tanah kosong di dekat Anvaya Townhouse, dengan luas mencapai 1.000 m².

Berikut nilai pajak dan transaksi atas tanah tersebut:

NJOP: 1.000.000/meter
NJOPTKP Bogor: Rp60.000.000
Harga kesepakatan penjual dan pembeli: Rp2.000.000/meter

Dengan begitu, besaran nilai NPOP atau nilai transaksi dari tanah tersebut adalah:

NPOP: 1.000 x 2.000.000 = Rp2.000.000.000

Setelah mengetahui nilai NPOP, kamu pun bisa melanjutkan perhitungan BPHTB atas tanah atau rumah yang akan dibeli.

Hal ini penting untuk diketahui, khususnya jika kamu akan membeli rumah di kota besar seperti di Bukit Podomoro Jakarta.

Nah, itu tadi seluk-beluk mengenai Nilai Perolehan Objek Pajak, perbedaannya dengan NJOP beserta cara menghitungnya.

Temukan informasi terbaru mengenai hukum dan pajak properti hanya di Panduan Rumah123.

Selain itu, cek juga konsep hunian idamanmu seperti rumah dekat pantai atau rumah pegunungan, pada halaman Explore Rumah123, ya.

Semoga informasi ini bermanfaat!

Pertanyaan Seputar NPOP

Berapa besar NPOP Tidak Kena Pajak?

Sesuai Pasal 77 ayat (4) dan Pasal 87 ayat (4) UU No.28 Tahun 2009, besarnya NPOPTKP ditetapkan paling rendah sebesar Rp60.000.000 untuk setiap wajib pajak.