Mengenal Apa Itu AJB: Fungsi, Syarat, hingga Cara Mengurusnya
Terakhir diperbarui 08 Agustus 2025 · 5 min read · by Ilham Budhiman
Akta Jual Beli atau AJB adalah dokumen autentik yang menjadi bukti terjadinya peralihan hak atas properti, baik tanah dan/atau bangunan karena jual beli.
Nah, karena statusnya sebagai dokumen autentik, AJB tidak dibuat dan diterbitkan oleh sembarang orang.
Dokumen ini hanya dibuat dan diterbitkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau biasa disebut PPAT.
Hal tersebut termaktub dalam Pasal 1 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Disebutkan dalam beleid tersebut berbunyi
“Pejabat Pembuat Akta Tanah, selanjutnya disebut PPAT, adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.”
Ketika membeli properti, umumnya ada biaya AJB yang perlu kamu bayar.
Namun, ada pula developer yang kerap memberikan promo free AJB, seperti jika kamu membeli Landmark Residence di Bandung.
Lantas, apa fungsi AJB?
Fungsi AJB
Patut diketahui, AJB bukanlah bukti kepemilikan properti.
Hal itu merujuk pada Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Dasar Pokok-Pokok Agraria bahwa bukti kepemilikan properti adalah Sertifikat Hak Milik (SHM).
Sementara itu, AJB hanyalah bukti dari peristiwa perdata berupa jual beli terhadap tanah atau rumah sehingga tidak sama sekali melegitimasi kepemilikan properti.
Kendati demikian, AJB tetap memiliki fungsi krusial dalam peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli.
Pasalnya, AJB wajib disertakan dalam proses pendaftaran tanah atau pembuatan sertifikat.
Tanpa adanya AJB, mustahil sertifikat tanah dari rumah atau lahan yang baru saja dibeli itu diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Selain itu, AJB merupakan bukti transaksi jual beli properti yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan yang disetujui kedua belah pihak.
Bahkan, AJB juga bisa dijadikan bukti perkara ketika salah satu pihak gagal memenuhi kewajibannya.
Nah, karena fungsinya yang krusial, proses pembuatan AJB tidak bisa diabaikan.
Lantas, bagaimana bila di lokasi tanah atau rumah tersebut tidak terdapat PPAT?
Solusinya, AJB tersebut bisa dibuatkan oleh PPAT Sementara atau PPAT Khusus, misalnya PPAT Camat.
PPAT Sementara adalah pejabat pemerintah yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPTA di daerah yang belum ada PPAT atau sangat minim ketersediaannya.
Biasanya, yang ditunjuk sebagai PPAT sementara ini adalah pejabat kelurahan atau desa setempat.
Adapun, PPAT Khusus adalah pejabat BPN yang ditunjuk untuk melaksanakan tugas PPAT dalam membuat akta PPAT.
Lantas, bagaimana proses atau cara membuat AJB, serta apa saja dokumen persyaratan yang harus disiapkan?
Berikut beberapa hal yang biasanya diminta oleh petugas PPAT.
Syarat Pembuatan AJB
1. Data Tanah
- Pajak Bumi Bangunan (PBB) 5 tahun terakhir dan disertai Surat Tanda Terima Setoran
- Sertifikat tanah (dilampirkan untuk pengecekan balik nama)
- Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)/Persetujuan Bangunan Gedung (PBG)
- Bukti pembayaran rekening listrik, telepon, dan air (opsional)
- Surat roya dari bank (jika masih hipotik)
2. Data Penjual dan Pembeli (Perorangan)
- Fotokopi KTP suami dan istri (bila sudah menikah)
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Akta Nikah
- Fotokopi keterangan WNI
3. Persyaratan Umum
- Memeriksa keaslian sertifikat ke BPN
- Penjual telah membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 5% dari harga jual
- Penjual telah membayar Pajak Jual beli
- Memiliki surat pernyataan dari penjual bahwa tanah yang dimiliki tidak dalam sengketa.
Baca Juga:
Contoh Akta Jual Beli Rumah yang Sah secara Hukum
Proses Pembuatan AJB
Setelah menyiapkan semua dokumen persyaratan di atas, pemohon tinggal mendatangi kantor PPAT setempat dan menyerahkan semua berkas pembuatan AJB tersebut.
Lalu, PPAT akan melakukan pemeriksaan keaslian sertifikat properti yang menjadi objek jual beli.
Pasalnya, AJB akan melindungi transaksi properti yang sudah bersertifikat.
Maka itu, dalam proses pengurusannya, diperlukan salinan dan dokumen asli sertifikat tanah dari properti tersebut.
Pada prosesnya, PPAT akan memeriksa secara detail dokumen legalitas dari objek jual beli dengan menyesuaikan data dalam Buku Tanah di kantor pertanahan.
Tujuan pemeriksaan ini adalah memastikan tanah tidak dalam sengketa dan terjamin dari penyitaan.
Apabila dalam pemeriksaan sertifikat ditemukan fakta bahwa properti tersebut dalam status sengketa, PPAT tidak akan menerbitkan AJB yang diminta.
1. Pemeriksaan PBB
Selain sertifikat asli, PPAT juga akan memeriksa SPPT PBB dari objek jual beli.
Tujuannya untuk mengetahui apakah ada atau tidaknya tunggakan pajak dari objek jual beli tersebut.
2. Penerbitan AJB
Jika semua objek jual beli dinyatakan tidak ada sengketa dan tidak ada penunggakan pajak, petugas akan membacakan akta, menjelaskan isi dan maksud pembuatan akta.
Selanjutnya, jika penjual dan calon pembeli setuju dengan isi akta, akta akan diterbitkan dan ditandatangani secara bersama-sama dengan saksi dan PPAT.
Biaya Pembuatan AJB
Biaya pembuatan AJB sudah diatur dalam Peraturan Menteri (Permen) ATR/Kepala BPN No. 33 Tahun 2021 tentang Uang Jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah.
Disebutkan dalam Pasal 1 beleid tersebut, biaya jasa PPAT terkait pembuatan akta tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi yang tercantum di dalam akta.
Hal itu sudah termasuk honorarium saksi dalam pembuatan akta.
Kemudian, dijelaskan juga dalam Pasal 4 Permen 33/2021, rincian biaya transaksi pembuatan AJB, meliputi:
- Untuk nilai transaksi kurang dari atau sampai dengan Rp500 juta, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 1%;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp500 juta sampai dengan Rp1 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,75%;
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp1 miliar sampai dengan Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,5%; serta
- Untuk nilai transaksi lebih dari Rp2,5 miliar, biaya jasa pembuatan akta paling banyak sebesar 0,25%.
Baca Juga:
Pajak Jual Beli Rumah Bekas bagi Pembeli dan Penjual Beserta Biaya Lainnya
Nah, itulah informasi mengenai AJB yang bisa dijadikan sebagai referensi.
Semoga bermanfaat, ya.
Mau ngobrolin apa pun soal properti, termasuk hukum pertanahan?
Yuk ke Teras123 dan ajukan pertanyaan kamu sekarang juga!
Tak lupa, cari hunian impian di Rumah123 karena #RumahUntukSemua.
