Apa Itu BPHTB? Ini Arti, Tarif, dan Cara Menghitungnya
r123-share-title

Terakhir diperbarui 05 Juni 2026 · 8 min read · by Ilham Budhiman

bphtb

Ringkasan Artikel:

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, seperti jual beli, hibah, warisan, dan tukar menukar.
BPHTB dibayarkan oleh pihak yang memperoleh hak atas properti sebelum proses balik nama atau peralihan hak dapat diselesaikan secara resmi.
Tarif BPHTB sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan pemerintah daerah.
Objek yang dikenakan BPHTB meliputi jual beli, hibah, warisan, lelang, penggabungan usaha, hingga hadiah yang berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Apa itu BPHTB? BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, seperti jual beli, hibah, warisan, atau tukar menukar.

BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan merupakan pajak yang dibayarkan oleh pihak yang memperoleh hak sebelum proses balik nama dilakukan.

Tanpa membayar BPHTB, proses peralihan hak atas properti tidak bisa dianggap sah secara hukum.

Simak lebih dalam mengenai apa itu BPHTB!

Daftar Isi:

Apa Itu BPHTB?
Apa Dasar Hukum BPHTB?
Apa Saja Objek yang Terkena BPHTB?
Apa Saja Objek Tidak Terkena BPHTB?
Apa Persyaratan BPHTB?
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB Rumah?
Berapa Tarif BPHTB dan NPOPTKP Berdasarkan Jenis Perolehan?
Tabel Tarif dan NPOPTKP BPHTB
Program Pembebasan BPHTB di DKI Jakarta
Bagaimana Cara Mengurus BPHTB Online?
Tabel Ringkasan

Apa Itu BPHTB?

Sumber: Pajakonline.com

BPHTB adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Pungutan ini hanya berlaku saat Anda membeli rumah atau tanah.

Pembeli properti nantinya harus membayar BPHTB kepada Badan Pendapatan Daerah Kabupaten maupun Kota.

Sebagai informasi, bea ini tidak hanya berlaku dalam proses jual beli rumah saja, tetapi juga pada objek lain.

Apa Dasar Hukum BPHTB?

BPHTB perumahan sudah diatur dalam UU No. 35/2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Dalam UU tersebut, disebutkan bahwa pihak yang berwenang untuk menarik bea hanyalah pemerintah kabupaten atau kota.

Bila melihat objek pajaknya, pungutan ini tidak hanya dikenakan kepada pribadi tapi juga badan hukum atau organisasi

Apa Saja Objek yang Terkena BPHTB?

Berdasarkan UU 28/2009 pasal 85 ayat (1), objek yang terkena BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Tanah dan bangunan tersebut diperoleh karena terjadi pemindahan hak akibat jual-beli, peleburan atau pemekaran usaha, maupun hadiah.

Adapun penjelasan mengenai BPHTB dibayar oleh siapa sebagai berikut:

Jual beli
Hibah
Warisan
Tukar menukar
Hibah wasiat
Pemisahan hak yang berakibat pada peralihan
Penunjukkan pembeli dalam proses lelang
Pemasukan perseroan atau badan hukum lain
Penggabungan usaha
Peleburan usaha
Pemekaran usaha
Hadiah
Pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap

Apa Saja Objek Tidak Terkena BPHTB?

Sumber: Scribd.com

Beberapa objek memang akan dikenakan BPHTB, tapi sebagian lainnya tidak.

Lalu, apa saja objek yang tidak terkenal BPHTB? Berikut di antaranya:

Perwakilan diplomatik
Wakaf
Objek digunakan untuk kepentingan ibadah
Individu atau badan karena konversi hak dan perbuatan hukum lain
Negara untuk pembangunan umum atau penyelenggaraan pemerintah
Badan atau perwakilan organisasi yang telah ditetapkan oleh Menteri Keuangan

Apa Persyaratan BPHTB?

Ada beberapa syarat administrasi dan dokumen yang perlu Anda siapkan dalam mengurus Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, yakni:

Surat Setoran Pajak Daerah alias SSPD-nya
Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun yang bersangkutan
Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak
Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS) atau struk Anjungan Tunai Mandiri (ATM) bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
Fotokopi bukti kepemilikan tanah seperti sertifikat, akta jual beli (AJB), letter C atau girik

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris atau jual-beli waris, syarat Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan adalah:

Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD)
Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan
Fotokopi KTP wajib pajak
Fotokopi STTS atau struk ATM bukti pembayaran PBB untuk 5 tahun terakhir
Fotokopi bukti kepemilikan tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik
Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah
Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Bagaimana Cara Menghitung BPHTB Rumah?

Sesuai Pasal 88 ayat (1) UU PDRD, tarif BPHTB adalah 5 persen dari harga jual dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Besaran paling rendah NPOPTKP adalah Rp60.000.000 untuk setiap Wajib Pajak.

Sebagai catatan, besaran nilai NPOPTKP di setiap daerah berbeda-beda.

Sebelum mengetahui nilai BPHTB, Anda harus mencari tahu besaran Nilai Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP.

Dari mana informasi tersebut bisa ditemukan? Anda bisa mencarinya lewat situs resmi atau mendatangi lokasi dinas terkait sesuai alamat rumah.

Jika sudah mengetahui nilai NPOPTKP, begini rumus penghitungan BPHTB menurut laman aesia.kemenkeu.go.id:

Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP – NPOPTKP)

Contoh cara menghitung besaran bea yang harus dibayarkan, misalnya, Anda membeli tanah seharga Rp200 juta di Jakarta, ini akan jadi nilai Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).

Sedangkan NPOPTKP dari tanah yang dibeli adalah Rp80 juta, maka perhitungan tarif BPHTB-nya adalah:

NPOP = Rp200.000.000
NPOPTKP = Rp80.000.000
5% X (Rp200.000.000 – Rp80.000.000)
5% X Rp120.000.000 = Rp6.000.000

Maka, tarif BPHTB yang harus dibayar adalah sebesar Rp6 juta.

Berapa Tarif BPHTB dan NPOPTKP Berdasarkan Jenis Perolehan?

Tabel Tarif dan NPOPTKP BPHTB

Jenis Perolehan	Tarif BPHTB	NPOPTKP (Batas Bebas Pajak)
Jual beli	5%	Rp60–80 juta (bisa berbeda tiap daerah)
Hibah waris (keluarga 1 derajat)	5%	Hingga Rp300 juta (tergantung daerah)
Perolehan pertama rumah tapak (DKI Jakarta)	0% (dibebaskan)	Sampai Rp2 miliar

Program Pembebasan BPHTB di DKI Jakarta

Pemerintah Provinsi DKI Jakarta memberikan pembebasan BPHTB 100% untuk:

Perolehan hak pertama kali
Rumah tapak bukan mewah
NPOP maksimal Rp2 miliar
Wajib pajak orang pribadi

Ini adalah kebijakan spesifik di DKI Jakarta dan dapat berubah seiring waktu sesuai Peraturan Gubernur yang berlaku.

Bagaimana Cara Mengurus BPHTB Online?

Pada saat ini, BPHTB rumah relatif mudah diurus karena bisa dilakukan secara online.

Contohnya, Anda membeli rumah dijual di Jakarta, pengurusan BPHTB online bisa diakses di halaman https://ebphtb.jakarta.go.id/.

Khusus untuk mengurus BPHTB online di wilayah Jakarta, langkah-langkah yang perlu dilakukan adalah:

Login ke pajakonline.jakarta.go.id dan pilih menu BPHTB.
Masukkan NOP PBB.
Selanjutnya sistem akan melakukan pengecekan PBB.
Jika PBB bebas tunggakan, maka wajib pajak harus mengisi SSPD BPHTB serta dokumen-dokumen yang dipersyaratkan.
Petugas akan melakukan pemeriksaan terhadap kelengkapan dokumen yang diunggah beserta data SSPD BPHTB.
Jika ditolak, maka lakukanlah perbaikan data dan dokumen. Sedangkan jika diterima, maka buatlah kode bayar.
Bayar melalui kanal pembayaran yang sudah bekerja sama dengan pemerintah daerah.
Unggah dokumen AJB yang sudah ditandatangani.
Lalu, tunggu kode OTP yang dikirimkan untuk melanjutkan proses selanjutnya.
Jika OTP sesuai, maka lanjutkan ke proses permohonan penandatanganan kepada Petugas UPPRD secara digital.
Petugas Kasatpel UPPRD/Ka Unit UPPRD melakukan penandatanganan secara digital.
SSPD BPHTB pun dapat dicetak.

Tabel Ringkasan

Topik	Penjelasan
Apa Itu BPHTB	BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan karena jual beli; hibah; warisan; tukar menukar; dan peralihan hak lainnya.
Dasar Hukum	Diatur dalam UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta aturan turunannya.
Pihak yang Membayar	BPHTB dibayarkan oleh pihak yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan/pembeli.
Objek BPHTB	Jual beli; hibah; warisan; hibah wasiat; tukar menukar; lelang; penggabungan usaha; peleburan usaha; dan perolehan hak lainnya.
Objek Tidak Kena BPHTB	Wakaf; kepentingan ibadah; perwakilan diplomatik; negara untuk kepentingan umum; dan objek tertentu yang ditetapkan pemerintah.
Tarif BPHTB	5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
Rumus BPHTB	5% × (NPOP – NPOPTKP).
Contoh Perhitungan	NPOP Rp200 juta dan NPOPTKP Rp80 juta maka BPHTB = 5% × Rp120 juta = Rp6 juta.
Dokumen Persyaratan	KTP; SPPT PBB; bukti pembayaran PBB; sertifikat tanah; AJB; SSPD BPHTB; dan dokumen pendukung lainnya.
Waktu Pembayaran	Dibayarkan sebelum atau paling lambat saat penandatanganan akta peralihan hak.

FAQ Seputar BPHTB

Apa itu BPHTB?

BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan hak tersebut dapat terjadi karena jual beli, hibah, warisan, tukar menukar, hibah wasiat, pemasukan dalam perseroan, maupun bentuk peralihan hak lainnya yang diatur dalam peraturan perundang-undangan.

Siapa yang membayar BPHTB?

BPHTB merupakan pajak yang menjadi kewajiban pihak pembeli dalam transaksi jual beli tanah atau rumah. Pajak ini dibayarkan sebagai syarat perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dialihkan dari penjual kepada pembeli.

Kapan BPHTB harus dibayar?

BPHTB harus dibayarkan sebelum atau paling lambat pada saat penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) maupun akta peralihan hak lainnya. Bukti pembayaran BPHTB diperlukan untuk melanjutkan proses administrasi pertanahan.

Apa perbedaan antara PBB dan BPHTB?

BPHTB adalah bea yang dikenakan satu kali saat seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Sementara itu, PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) merupakan pajak tahunan yang wajib dibayarkan selama masih memiliki atau menguasai objek pajak tersebut.

Berapa besaran BPHTB?

Besaran BPHTB umumnya sebesar 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP yang ditetapkan oleh masing-masing pemerintah daerah.

***

Itulah ulasan lengkap mengenai apa itu BPHTB.

Punya pertanyaan lain seputar properti? Yuk, diskusikan di Teras123.

Sedang cari rumah? Kunjungi Rumah123 sekarang juga!

Semoga informasi ini bermanfaat.

***Header: Freepik.com/Freepik