Mengenal Hak Guna Usaha atau HGU, dari Dasar Hukum dan Ketentuannya!
Terakhir diperbarui 29 Juli 2025 · 6 min read · by Septian Nugraha
Hak Guna Usaha atau HGU adalah salah satu jenis hak atas tanah yang berlaku dan diakui dalam hukum agraria Indonesia.
HGU merupakan hak yang diberikan kepada perorangan atau badan hukum untuk mengusahakan lahan yang dikuasai oleh negara.
Hak atas tanah ini diberikan untuk keperluan pertanian, perkebunan, perikanan, dan peternakan.
Karena itu, lahan berstatus HGU umumnya merupakan tanah negara yang dapat dialihkan peruntukannya untuk keperluan usaha produktif.
HGU memiliki jangka waktu tertentu, dapat diperpanjang, namun tidak bisa diwariskan seperti Sertifikat Hak Milik (SHM).
Oleh karena itu, memahami karakteristik HGU sangat penting terutama bagi perusahaan atau individu yang ingin mengelola lahan dalam skala besar secara legal.
Daftar Isi:
1. Dasar Hukum dan Regulasi HGU
Regulasi mengenai HGU diatur dalam beberapa produk hukum, antara lain:
- Pasal 28–34 UUPA No. 5 Tahun 1960
- Peraturan Pemerintah (PP) No. 40 Tahun 1996
- PP No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah
- Permen ATR/Kepala BPN No. 7 Tahun 2017
Menurut regulasi tersebut, pihak yang berhak atas HGU adalah:
- Warga Negara Indonesia (WNI)
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Jika suatu badan hukum tidak lagi memenuhi persyaratan tersebut, maka haknya wajib dialihkan dalam waktu 1 tahun atau akan dihapuskan oleh negara.
2. Batas Minimal dan Maksimal Luas Lahan HGU
Ketentuan luas HGU diatur dalam Pasal 28 Ayat 2 UUPA No. 5 Tahun 1960, yaitu:
- Minimal: 5 hektare (perorangan)
- Maksimal: 25 hektare (perorangan)
Bagi badan hukum, luas tanah HGU bisa melebihi 25 hektare asalkan menggunakan modal investasi layak serta teknik usaha yang baik dan sesuai perkembangan zaman, sebagaimana diatur dalam Pasal 3 PP No. 40 Tahun 1996.
3. Kewajiban dan Larangan bagi Pemegang HGU
Ada sejumlah kewajiban dan larangan yang harus dipatuhi para pemegang HGU agar haknya tersebut tidak dicabut oleh pemerintah.
Regulasi mengenai kewajiban pemegang HGU diatur dalam Pasal 27 PP No. 18 tahun 2021, yakni:
- Membayar uang sebagai pemasukan kepada negara.
- Melaksanakan usaha pertanian, perkebunan, perikanan dan peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana yang ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya.
- Mengusahakan sendiri tanah HGU dengan baik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis.
- Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan area HGU.
- Memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan Lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
- Menyampaikan laporan setiap tahun mengenai penggunaan HGU.
- Menyerahkan kembali tanah yang diberikan HGU kepada negara sesudah HGU tersebut habis masa.
- Menyerahkan sertifikat HGU yang telah dihapus kepada kepala Kantor Pertanahan jika sudah habis jangka waktunya.
Adapun larangan atau hal-hal yang tidak boleh dilakukan oleh pemegang HGU diatur dalam Pasal 28 PP No. 18 Tahun 2021, seperti:
- Menyerahkan pemanfaatan tanah HGU kepada pihak lain, kecuali dalam hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan.
- Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air.
- Membuka dan/atau mengolah lahan dengan cara membakar; Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup.
- Menelantarkan tanahnya.
- Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hal dalam areal hak guna usaha terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.
Pemegang HGU yang melanggar kewajiban dan larangan ini berisiko kehilangan hak atas tanahnya secara hukum, dan tanah tersebut akan kembali menjadi milik negara.
4. Jangka Waktu Hak Guna Usaha
Pengelolaan tanah berstatus HGU tidak berlaku selamanya, tetapi hanya 25 tahun saja.
Namun, untuk perusahaan atau badan usaha yang memerlukan waktu pengelolaan lebih lama, maka dapat diberikan jangka waktu penguasaan maksimal 35 tahun.
Apabila jangka waktu pengelolaan telah habis, pemegang hak atas tanah tersebut dapat mengajukan perpanjangan hingga paling lama 25 tahun.
Baca juga:
6 Cara Cek NJOP Online di Berbagai Daerah dengan Mudah
Nah, perpanjang HGU dapat dilakukan apabila perorangan atau badan hukum yang diberikan hak ini dapat memenuhi sejumlah syarat, seperti:
- Tanahnya masih diusahakan dengan keadaan, sifat dan tujuan yang baik.
- Syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak.
- Pemegang HGU masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
Kemudian, Pasal 31 Ayat (2) dan Pasal 35 Ayat (2) Permen ATR 7/2017 mensyaratkan perpanjangan dan pembaharuan HGU lebih terperinci, yakni:
- Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU.
- Tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan.
- Penggunaan tanah sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah setempat.
- Tanah tidak termasuk dalam database tanah terindikasi telantar.
- Tanah tidak dalam perkara di lembaga pengadilan dan tidak diletakkan sita, blokir atau status quo.
5. Penyebab Terhapusnya HGU
Hal lain yang perlu diketahui adalah penyebab terhapusnya HGU.
Merujuk Pasal 34 UUPA, penghapusan HGU bisa terjadi karena hal-hal berikut ini:
- Jangka waktunya berakhir.
- Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu syarat tidak dipenuhi.
- Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.
- Haknya dicabut untuk kepentingan umum.
- Tanahnya ditelantarkan.
- Tanahnya musnah.
Jika tanah HGU tidak digunakan selama lebih dari 2 tahun secara berturut-turut tanpa alasan sah, maka dianggap tanah terlantar, dan haknya dapat dicabut oleh negara sesuai Peraturan Menteri ATR No. 20 Tahun 2021.
Baca juga:
Mengenal SHM, Cara Mengurus dan Bedanya dengan HGB
6. Cara Mengubah HGU ke HGB
Anda mungkin bertanya-tanya, apakah Hak Guna Usaha atau HGU bisa ditingkatkan statusnya menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM)?
Sayangnya, HGU tidak bisa dikonversi menjadi hak milik, sebab tanah yang diberikan HGU berstatus tanah milik negara.
Seperti diketahui, SHM hanya diterbitkan pada tanah dengan status milik perorangan.
Meski begitu, status hak HGU dapat dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan (HGB) dan Hak Pakai.
Hal tersebut tercantum dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN No. 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
Namun, perubahan tersebut baru bisa terjadi apabila telah memenuhi dua kondisi yang disyaratkan.
Misalnya tanah HGU digunakan untuk mendirikan bangunan yang menunjang kegiatan usaha atau terjadi revisi Rencana Tata Ruang (RTR).
Kemudian, disebutkan dalam Pasal 164, ada beberapa contoh bangunan di atas tanah HGU yang bisa diberikan dan diubah menjadi HGB atau Hak Pakai.
Jenis bangunan ini di antaranya emplasemen, bangunan pabrik, gudang, tempat tinggal sementara karyawan, atau bangunan lain yang menunjang kegiatan usaha.
Contoh perubahan HGU ke HGB
Sebuah perusahaan perkebunan mengubah sebagian lahan untuk membangun pabrik pengolahan hasil tani.
Area pabrik tersebut dapat dialihkan dari HGU menjadi HGB melalui permohonan resmi ke Kantor Pertanahan setempat.
***
Hak Guna Usaha merupakan salah satu bentuk penguasaan tanah legal untuk keperluan usaha skala besar, terutama sektor agraria.
Dengan batasan waktu, syarat administratif ketat, serta regulasi larangan, HGU menjadi instrumen penting dalam pengelolaan sumber daya lahan oleh negara kepada masyarakat atau badan hukum.
Memahami seluk-beluk HGU sangat penting bagi investor, perusahaan, maupun pemilik usaha kecil menengah agar tidak terjebak masalah legalitas dan dapat memanfaatkan hak atas tanah secara optimal.
Temukan properti impianmu hanya di Rumah123!
